Vad måste du få för huset?

1

Lånet — och vad du vill få ut

Det som ska lösas på tillträdesdagen, och eventuellt det du behöver få över.

Kvarvarande bolån

i

Skulden som löses när huset säljs. Du hittar exakt belopp på din internetbank. Har du flera lån på huset — lägg ihop dem. Eventuell ränteskillnadsersättning vid bundet lån ingår inte här.

kr

Jag vill också få ut pengar (t.ex. till kontantinsats)

kr

Utan detta räknar kalkylen fram priset där du går exakt jämnt ut.

2

Vad huset har kostat dig

Det här sänker din skatt — allt du lagt på huset dras av från vinsten.

Inköpspris

i

Vad du betalade när du köpte huset. Står i köpekontraktet — eller kontakta din bank eller mäklaren från köpet om du inte hittar det.

kr

Lagfart & pantbrev vid köpet

i

Avdragsgilla kostnader från när du köpte. Lagfarten är 1,5 % av inköpspriset + expeditionsavgift. Nya pantbrev kostar 2 % av beloppet. Lantmäteriet↗Uppskattningen räknar lagfart automatiskt från ditt inköpspris.

≈ — kr (1,5 % av inköpspriset + 825 kr)

Förbättringar du gjort

i

Ny-, till- och ombyggnad får alltid dras av. Reparation och underhåll (t.ex. omläggning av tak, nytt kök i bättre standard) får dras av om det gjorts de senaste fem åren, minst 5 000 kr per år. Spara kvitton — Skatteverket kan begära underlag. Skatteverket↗

Fyll i vad du lagt på huset — en post räcker, eller flera för bättre underlag. Vet du inte exakt? Uppskatta gärna, tipsen nedan visar typiska belopp.

Vad räknas som förbättring?

Allt du lagt till eller höjt standarden på sänker din vinst — och därmed skatten. Det gäller både stora ombyggnader och sådant många glömmer:

Uteplats & altan Garage / carport Häck & staket Stenläggning Vitvaror Tapetsering & målning Nya golv Kakel & klinker Braskamin Kommunalt VA

Om femårsregeln: Bygger du nytt eller höjer standarden — garage, uteplats, nytt kök, bergvärme — får du dra av hela utgiften oavsett hur längesedan det gjordes. Rena reparationer och underhåll (som tapetsering eller ommålning) räknas bara om de gjorts under försäljningsåret eller de fem föregående åren. Egen arbetstid får aldrig räknas — bara material och fakturerat hantverk.

Ej: eget arbete Ej: löpande underhåll

3

Själva försäljningen

Mäklare, omkostnader — och om du köper nytt kan skatten ofta skjutas upp.

Mäklararvode

i

För villor är arvodet ofta 1,5–3 % av försäljningspriset, men det är förhandlingsbart och varierar mellan orter och mäklare. Arvodet är avdragsgillt när vinsten beräknas.

≈ 1,5–3 % av försäljningspriset

Övriga försäljningskostnader

i

T.ex. energideklaration, besiktning inför försäljning, styling och flyttstädning. Uppskattningen räknar med 15 000–40 000 kr, vilket täcker de flesta villaförsäljningar.

≈ 15 000–40 000 kr

Jag planerar att köpa en ny bostad

i

Köper du en ny bostad kan du ofta skjuta upp skatten på vinsten (uppskov) — räntefritt sedan 2021. Taket är 3 mkr i uppskjuten vinst per såld bostad, och delar ni på huset delar ni på taket. Är den nya bostaden billigare än den sålda blir uppskovet mindre. Skatteverket om uppskov↗

Ungefärligt pris på nya bostaden

kr

Din ägarandel i huset du säljer

%

Äger ni huset tillsammans gäller kalkylen er gemensamt — låt 100 % stå kvar, taket blir ändå 3 mkr totalt.

✓

Men blir det här rätt?

Rimlig fråga. Kalkylen gör inget hemligt — här är exakt vad den räknar, med dina egna siffror insatta.

Visa hela uträkningen, steg för steg

Fyll i steg 1–2 så visas uträkningen här.

Vilka antaganden används just nu?

Vinstberäkningen följer samma poster som Skatteverkets bilaga K5 (försäljning av småhus). Vill du vara helt säker: kör dina exakta siffror även i Skatteverkets egen beräkningstjänst↗ — får du samma svar där vet du att det stämmer. Det här verktyget är till för att du snabbt ska se helheten, inte för att ersätta deklarationen.

Verktyget är framtaget av Enqvist Security Consulting AB med hjälp av Claude. Beräkningarna bygger på öppet redovisade regler och schabloner — allt du ser ovan är just för att du ska kunna granska logiken själv.